1. Kimler risk tespiti yaptırmalı?
Bina 1999 öncesinde projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa, inşatta hazır beton kullanılmadıysa, beton dayanımı C1O’un altındaysa, kolon ve kirişlerinde çatlaklar varsa, bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları görülüyorsa ve bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali yüksek. Binanızda bunlardan biri ya da birkaçı varsa tespit gerekli.
2. Risk tespiti nasıl yapılır?
Binanızın deprem güvenliğinden endişe ediyorsanız tespit için iki seçeneğiniz var; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kuruluşlara başvuru yapabilirsiniz. (Bakanlığın sitesinde ulaşabilirsiniz.) Bu yöntemde bina riskli çıkarsa yıkım kaçınılmaz.
Diğer seçenek ise deprem dayanıklılık raporu. Üniversiteler, belediyeler, özel mühendislik firmaları bu hizmeti veriyor. Burada binanın risk durumuyla ilgili sonuç, diğerinden farklı olarak kamu kurumları ile paylaşılmıyor, sadece kat maliklerine bildiriliyor. Yani hemen tahliye ve yıkım olmuyor.
3. Tespit için komşuların anlaşması şart mı?
Bakanlık lisanslı kurumlara başvuru için uzlaşma zorunluluğu yok, maliklerden biri süreci başlatabiliyor. Ancak kiracılar risk tespiti başvurusu yapamıyor, ev sahibi olmak şart. Kiracılar, Bakanlık İl Müdürlüklerine risk endişesi ile ilgili şikayette bulunabiliyor. Ayrıca, ev sahiplerinin yanında yapılan son düzenlemeye göre artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da tespit isteyebiliyor.
4. Sonuç nasıl bildirilir?
Test sonrası bina riskli çıkarsa sonuç önce Başkanlığa bildiriliyor. Başkanlık en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne iletiyor ve tapuya işleniyor. Bu süreçten sonra vatandaş evine bir tebligat beklememeli. Çünkü yeni dönemde, riskli yapı kararı apartman girişine asılıyor. Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılıyor. Muhtarlıkta ve Başkanlığın internet sayfasında da 15 gün süre ile ilan ediliyor. Sonuca itiraz etmek için de 15 gün süresi veriliyor.
5. Tahliye ve yıkım için ne kadar süre veriliyor?
Yapının riskli olduğu kesinleşirse, maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre veriliyor. Eğer bu süre içinde yapı tahliye edilip, yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtiliyor. Tespit ile tahliye aşamasında kimi zaman ev sahiplerinin ‘kapımı açmıyorum’ direnişine tanıklık ediyorduk. Ancak son düzenlemeye göre, gerekirse kolluk kuvvetleri desteğiyle süreç tamamlanıyor.
6. Dönüşüme karşı çıkan olursa ne olacak?
Geçmişte arsa payının 2/3 çoğunluğu ile karar alınıyordu. Geçen yıl kasım ayında yapılan düzenleme göre ‘arsa sahiplerinin arsa payı salt çoğunluğunun’ yani yüzde 50.01’inin ‘evet’ demesi yeterli. Çoğunluk, müteahhit firmaya, yapım şekli ve projeye karar verebiliyor, yıkım ve yapım için gerekli ruhsatlara başvurabiliyor. Karşı çıkan maliklere alınan karar noter vasıtasıyla ya da muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek üzere bildiriliyor. Verilen sürede karara katılmayanların payı açık artırma ile ihale ediliyor.
7. Yapım için kamu hangi destekleri veriyor?
Dönüşümün önündeki en büyük engel finansman… Özellikle ek imar hakkı olmayan bölgelerde vatandaş çıkan maliyeti karşılayamıyor. Bugün ortalama metrekare inşaat maliyetinin 25 bin lirayı aşması 100 metrekarede 2.5 milyon lira borçlanma anlamına geliyor.
Gelelim desteklere… Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca İstanbul’da ‘Yarısı Bizden’ kampanyası uygulanıyor. Her bir bağımsız bölüm için 700 bin lirası hibe, 700 bin lirası kredi, 100 bin lirası da taşınma yardımı olmak üzere 1.5 milyon lira destek sağlanıyor.
Bir de riskli yapılar için devlet destekli kredi var. Konut yapım ve konut edinme için 1 milyon 250 bin lira, işyeri yapım için 800 bin lira, işyeri edinme için 350 bin lira, güçlendirme için 320 bin lira kredi imkanı sağlanıyor. Bu kredilerde devletin faiz desteği konut yapım ve edinmede yüzde 0.70, güçlendirmede yüzde 0.50, işyeri yapım ve edinmede yüzde 0.40 seviyesinde. Ancak faizlerin yüksek olması ve bankaların kredi taleplerin sıcak bakmaması bu seçeneği kullanılamaz hale getiriyor.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi de iştiraki Kiptaş aracılığıyla riskli yapılarda ‘maliyetine’ güçlendirme ve yenileme yapılıyor.
8. Kira yardımı ne kadar?
Bakanlık kira yardımı bu yıl İstanbul’da 5 bin 500 liraya, Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir’de 4 bin 500 liraya, diğer büyükşehirlerde 3 bin 750 liraya, büyükşehir olmayan diğer illerde 3 bin liraya yükseltildi. Ne var ki İstanbul’da ortalama kira bedeli 20 bin lirayı aştı…
Bakanlık, riskli evde kiracı olanlara da defaten iki kira desteği kadar ödeme yapıyor. İBB ise, hızlı tarama testinde yüksek riskli çıkan yapıları tahliye eden ev sahipleri ve kiracılara destek veriyor. Bu destek bakanlık kira desteğine ek olarak yapılıyor. Maliklere ve kiracılara aylık 7 bin TL, binalarda ikamet etmeyen maliklere 4 bin 500 TL ödeniyor.
9. Güçlendirme mümkün mü?
Maliyeti yıkıp yapmaya göre daha avantajı olduğu için kimi zaman güçlendirme seçeneği de değerlendiriliyor. Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda verilen süre içerisinde maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, güçlendirme kararı alınması, proje hazırlatılması ve ruhsat alınması gerekiyor. Güçlendirme kararı da 4/5 çoğunlukla alınıyor.
10. Vatandaşın maddi gücü yeterli değilse ne yapılacak?
Hibe ve uygun şartlarda borçlanma olsa da bir kesim var ki bunu da karşılayamıyor. İşte dar gelirli bu vatandaşlar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca yeni bir model geliştirildi. Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen projelerde, kamu finansman desteği sağladığı eve ortak oluyor. Vatandaşa yenilenen evde yaşam boyu oturma hakkı veriliyor. Ölüm sonrası evin alım hakkı mirasçılara geçiyor.
